Änderung Flächennutzungsplan und Aufstellung des Bebauungsplans „Pfungstädter Stadtgärten – Alte Brauerei“ in der Gemarkung Pfungstadt

Änderung Flächennutzungsplan und Aufstellung des Bebauungsplans „Pfungstädter Stadtgärten – Alte Brauerei“ in der Gemarkung Pfungstadt

hier:   Bekanntmachung über die Durchführung der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Mit der ortsüblichen Bekanntmachung am 05.03.2025 wurde die förmliche Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB an der vorgenannten Bauleitplanung in der Zeit vom 07.03.2025 bis einschließlich 08.04.2025 bekannt gegeben. Die in der Bekanntmachung gezeigte Abbildung über die räumlichen Geltungsbereiche der Bauleitplanungen hat die räumliche Abgrenzung für den Geltungsbereich der teilbereichsbezogenen Änderung des Flächennutzungsplans nicht dargestellt. Dies wird nunmehr durch erneute ortsübliche Bekanntmachung ergänzt und zugleich der Zeitraum für die Abgabe einer Stellungnahme verlängert. Bisher abgegebene Stellungnahmen werden bei der Behandlung der Stellungnahmen berücksichtigt, jedoch können ergänzende Stellungnahmen auf der Grundlage dieser Bekanntmachung erneut abgegeben oder ergänzt werden.

Es wird erneut bekannt gemacht, dass der Ausschuss Stadtplanung, Bauen und Immobilienmanagement der Stadt Pfungstadt in seiner öffentlichen Sitzung am Montag, dem 03.02.2025, die o.g. Bauleitplanungen zur Aufstellung des Bebauungsplans „Pfungstädter Stadtgärten - Alte Brauerei“ in der Gemarkung Pfungstadt, Flur 1, 7, mit teilbereichsbezogener Änderung und Anpassung des rechtswirksamen Flächennutzungsplans, jeweils als Entwurf zur Durchführung der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen und die Begründung gebilligt hat.

Mit der Bauleitplanung sollen die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die allgemeine Wohnnutzung bzw. gemischte Nutzung innerhalb eines Urbanen Gebiets geschaffen werden. Das Plangebiet befindet sich im Osten der Stadt Pfungstadt, südlich des ehemaligen Güterbahnhofareals / Eberstädter Straße und bildet den östlichen Abschluss der zentralen Innenstadt. Es umfasst eine Fläche von rund 7,2 Hektar und wird räumlich begrenzt durch die Eberstädter Straße im Norden, einen Lebensmittel-Discountmarkt, die Herderstraße sowie die bestehende Wohnbebauung westlich der Uhlandstraße bis in Höhe der Kaplaneigasse im Osten, der Kaplaneigasse im Süden sowie der Mühlstrasse im Westen. Bei der Fläche handelt es sich überwiegend um einen ehemals weitgehend gewerblich genutzten innerörtlichen Nachverdichtungsbereich inmitten der bebauten Ortslage in der Kernstadt Pfungstadt sowie eine nach Süden bis zur Kaplaneigasse anschließende unbebaute Wiesenfläche.

Der vorläufige räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans betrifft die Grundstücke mit der amtlichen Katasterbezeichnung Gemarkung Pfungstadt, Flur 1, Nr. 2220/4 (Mühlstraße); Flur 5, Nr. 408/10, 408/12 teilweise (Eberstädter Straße); Flur 7, Nr.148/2, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162/2, 162/3, 162/4, 162/5, 162/6, 163/1, 164, 165/3, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 202/1 teilweise (Herderstraße), 203/1, 265/1 teilweise (Kaplaneigasse), wie dies in der nachstehenden Abbildung 1 durch eine strichlierte Umgrenzungslinie gekennzeichnet ist.

Abbildung 1     Auszug aus dem amtlichen Liegenschaftskataster mit Eintragung der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs für die Aufstellung des Bebauungsplans (schwarz-strichlierte Linie), Darstellung ohne Maßstab

Kartenquelle:    HLBG (2024): Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation

Die notwendige Änderung und Anpassung des rechtswirksamen Flächennutzungsplans ist nicht deckungsgleich mit dem Umgriff für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans, da der Teilbereich im Südosten bereits durch eine wirksame Teiländerung des Flächennutzungsplans mit der Bezeichnung „Südlich der Brauerei“ an die Planungsabsicht auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung angepasst wurde. Der räumliche Geltungsbereich für die teilbereichsbezogene Änderung des Flächennutzungsplans betrifft daher den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Ausnahme der öffentlichen Straßenverkehrsflächen und dem Geltungsbereich der rechtswirksamen Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich „Südlich der Brauerei“, wie dies in der nachstehenden Abbildung 2 durch strichlierte Umgrenzungslinie erfasst ist.

Abbildung 2     Auszug aus dem amtlichen Liegenschaftskataster mit Eintragung der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs für die teilbereichsbezogene Änderung des Flächennutzungsplans (schwarz-strichlierte Linie), Darstellung ohne Maßstab

Kartenquelle:  HLBG (2024): Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation

Es wird hiermit bekannt gemacht, dass der Inhalt dieser Bekanntmachung, der Entwurf des Bebauungsplans „Pfungstädter Stadtgärten - Alte Brauerei“ sowie der teilbereichsbezogenen Änderung und Anpassung des rechtswirksamen Flächennutzungsplans als auch die bereits vorliegenden wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen, in der Zeit

bis einschließlich 23.04.2025

gemäß § 3 Abs. 2 BauGB während des o.g. Zeitraums im Internet auf der offiziellen Internetseite der Stadt Pfungstadt veröffentlicht werden unter https://www.pfungstadt.de -> Bürgerservice -> Neues aus dem Rathaus -> Amtliche Bekanntmachungen „Bauliches“.

Die Internetseite ist unter folgendem Link zu erreichen:

https://www.pfungstadt.de/buergerservice/neues-aus-dem-rathaus/amtliche-bekanntmachungen/bauliches.

Die Unterlagen sind ferner auf dem zentralen Internetportal für Bauleitplanungen in Hessen unter dem Link https://bauleitplanung.hessen.de/bebauungsplaene-in-hessen-a-z/p-r veröffentlicht.

Die nach § 4 Absatz 2 BauGB Beteiligten werden von der Veröffentlichung im Internet auf elektronischem Weg benachrichtigt.

Die Planunterlagen zum Entwurf des Bebauungsplans „Pfungstädter Stadtgärten - Alte Brauerei“ sowie der teilbereichsbezogenen Änderung und Anpassung des rechtswirksamen Flächennutzungsplans bestehen aus

• der gemeinsamen Begründung mit Umweltbericht zur Änderung des Flächennutzungsplans und zum Bebauungsplan,
• dem Textteil zum Bebauungsplan (planungsrechtliche Festsetzungen nach § 9 BauGB in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO), bauordnungsrechtliche Festsetzungen (örtliche Bauvorschriften) nach § 91 Hessischer Bauordnung (HBO) und Hinweisen),
• der Planzeichnung des Bebauungsplans (zeichnerische Festsetzungen) mit separatem Legendenblatt und Nutzungsschablone (tabellarische Festsetzungen),
• der Planzeichnung des Bebauungsplans mit hinterlegtem Masterplan (nachrichtliche Plandarstellung),
• der Planzeichnung der Flächennutzungsplan-Änderung (zeichnerische Darstellungen),
• den der Begründung als Anlagen 1 – 8 beigestellten Gutachten:

[1]   Hupfer, Christoph Prof. Dr.-Ing. (18.11.2024), Verkehrsgutachten Quartiersentwicklung Stadtgärten Pfungstadt, Induzierte Verkehre und deren Abwicklung, Kurzbericht, Kandel

[2]   IUS Institut für Umweltstudien Weibel & Ness GmbH (Mai 2023), Pfungstädter Brauerei-Areal, Habitatpotentialanalyse mit artenschutzrechtlicher Einschätzung, Heidelberg

[3]   IUS Institut für Umweltstudien Weibel & Ness GmbH (Januar 2024), Wohnquartier „Stadtgärten“ Pfungstadt, Fachbeitrag Artenschutz, Heidelberg

[4]   Lohmeyer (23.09.2024), Bauvorhaben 878 „Quartier Stadtgärten“ in Pfungstadt, stadtklimatische Stellungnahme unter Berücksichtigung aktueller Fachdaten, Karlsruhe

[5]   Töniges GmbH, Beratende Ingenieure (06.08.2024), Ingenieurgeologisches Gutachten P24-0636, Pfungstadt, Eberstädter Straße – 878 Stadtgärten Pfungstadt – alte Brauerei, Sinsheim

[6]   Umweltplanung Bullermann Schnebele GmbH (28.11.2024), Wasserkonzept für den Bebauungsplan Nr. 878 „Stadtgärten Pfungstadt – Alte Brauerei“, Darmstadt

[7]   Unternehmensgruppe Dr. Pfirrmann (06.09.2024), Ehemalige Brauerei Hildebrand, Pfungstadt, Umwelttechnische Untersuchung des Untergrundes im Hinblick auf eine wohnbauliche Folgenutzung des Standortes, Projekt-Nr. 24-014, Wörth

[8]   Kohnen Berater & Ingenieure GmbH & Co. KG in Kooperation mit der Konzept dB plus GmbH (18.12.2024), Bebauungsplan „Pfungstädter Stadtgärten – Alte Brauerei“, Schalltechnisches Gutachten, Bericht-Nr. 23019_gut01_20241218_23032_01, Freinsheim / St. Wendel

Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB wird ferner bekanntgemacht, dass folgende Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind:

1. Umweltbericht mit Darstellung und Berücksichtigung der in Fachgesetzen und -plänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, der Festlegung von Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung und der angewandten Untersuchungsmethoden, dem Ergebnis der Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten, der Beschreibung und Bewertung des derzeitigen Umweltzustands sowie der Schutzgüter, der landschaftsplanerischen Zielsetzung, der Beschreibung der schutzgutbezogenen Auswirkungen des Vorhabens und der umweltrelevanten Maßnahmen sowie der geplanten Maßnahmen zur Überwachung möglicher erheblicher Auswirkungen bei der Umsetzung der Planung auf die Umwelt.
2. Naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung.
3. Die oben genannten Fachgutachten, wie z. B. der artenschutzrechtliche Fachbeitrag mit Untersuchung und Bewertung der relevanten Tiergruppen sowie der Festlegung von Artenschutzmaßnahmen.
4. Umweltbezogene Stellungnahmen zu folgenden Themen:

• Vermeidung Artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände (Erfordernis einer faunistischen Kartierung, Habitatpotenzialanalyse) sowie artenschutzrechtliche Prüfung, insbesondere hinsichtlich Fledermäusen, Vögel, Zauneidechsen,
• Umfang und Ausgleich des naturschutzrechtlichen Eingriffs,
• Oberflächengewässer (Hydrologie), Gewässerschutz,
• Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung, ggf. Notversorgung durch bestehende Tiefbrunnen, Brunnenrechte),
• Wasserschutzgebiete und Grundwasserbewirtschaftungsplan,
• Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz,
• Abfallentsorgung,
• Altlasten und Bodenschutz (nachsorgender und vorsorgender Bodenschutz),
• Flächenversiegelungen,
• Immissionsschutz, insbesondere hinsichtlich Verkehrs- und Gewerbelärm, Lärm von Gaststättenbetrieb im Plangebiet,
• Kampfmittel,
• Landwirtschaft,
• Versiegelung, Belüftung / klimatische Auswirkungen,
• Pflege von privaten Grünanlagen und Schutz des Altbaumbestands,
• Nutzung alternativer Energieformen, Energieeffizienz,
• Carbonisierung (Vermeidung von CO₂-Ausstoß durch Abbruch und anschließendem Neubau),
• Außenbeleuchtung und Leuchtdichte.

Weiterhin wird hiermit bekannt gemacht, dass sich die Öffentlichkeit im Rahmen der öffentlichen Beteiligung bei der Stadtverwaltung Pfungstadt über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann. Es wird durch die Bekanntmachung darauf hingewiesen, dass

1. Stellungnahmen während der Dauer der v.g. Veröffentlichungsfrist abgegeben werden können,
2. Stellungnahmen elektronisch übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Weg abgegeben werden können, z.B. durch Niederschrift oder papierschriftlich,
3. Im Verfahren der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen gemäß § 4a Abs. 5 BauGB bei der Beschlussfassung über die Bauleitpläne (Änderung Flächennutzungsplan sowie Bebauungsplan) unberücksichtigt bleiben können, sofern die Gemeinde deren Inhalt nicht kannte und nicht hätte kennen müssen und deren Inhalt für die Rechtmäßigkeit des Bauleitplans nicht von Bedeutung ist,
4. durch zusätzliche öffentliche Auslegung der Entwurfsplanungen als Papierausfertigungen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB eine andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeit zur Einsichtnahme der Planunterlagen besteht; die Öffentlichkeit wird somit durch die Veröffentlichung im Internet und parallele öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB förmlich an der Planung beteiligt. Die öffentliche Auslegung der vorgenannten Entwurfsunterlagen erfolgt im Stadthaus I der Stadt Pfungstadt, Kirchstraße 12 – 14 in Pfungstadt, 2. OG, Bauamt Zimmer 207, während folgender Dienststunden:

Montag, Dienstag:      von 7:30 Uhr bis 12:30 Uhr

Donnerstag:                 von 7:30 Uhr bis 12:30 Uhr und von 14:00 Uhr bis 18:00 Uhr

Freitag:                          von 7:30 Uhr bis 12:30 Uhr

nach vorheriger Terminvereinbarung; dort werden die Entwurfsunterlagen zum während der Auslegungsfrist zur Verfügung gestellt und können eingesehen werden.

Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen werden geprüft, das Ergebnis wird mitgeteilt.

Es wird darauf hingewiesen, dass die außerstaatlichen Regelungen (wie z.B. DIN-Normen oder sonstige Richtlinien) in der jeweils gültigen Fassung, auf die in den Verfahrensunterlagen zu den Bauleitplänen (z. B. in den textlichen Festsetzungen oder Hinweisen des Bebauungsplans) Bezug genommen wird, zu den v. g. Dienststunden im Stadthaus I der Stadt Pfungstadt, Kirchstraße 12 – 14 in Pfungstadt, 2. OG, Bauamt, eingesehen werden können.

Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass Dritte (Privatpersonen) mit der Abgabe einer Stellungnahme der Verarbeitung ihrer angegebenen Daten, wie z. B. Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse etc. ausdrücklich zustimmen. Gemäß Artikel 6 Abs. 1c und 1e der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) werden die Daten im Rahmen des Bauleitplanverfahrens für die gesetzlich bestimmten Dokumentationspflichten und für die Informationspflicht den betroffenen Personen gegenüber genutzt.

Die Stadt Pfungstadt hat die Vorbereitung und Durchführung von Verfahrensschritten gemäß § 4b BauGB auf das Ingenieurbüro InfraPro GmbH in Lautertal übertragen. Das Ingenieurbüro fungiert hierbei als Verwaltungshelfer ohne Entscheidungsbefugnis.

Pfungstadt, den 18.03.2025

Für den Magistrat der Stadt Pfungstadt

Patrick Koch

Bürgermeister